房地产一直是中国的热门行业，与亿万人的家庭工作生活息息相关。在某种程度上也可以看作是中国经济的风向标，它的发展和行业波动也暗示着宏观经济层面的变化。对此，我们采访了合生创展集团产业中心总经理王玉龙，让专业人士来梳理一下这个行业的脉络。
房地产行业的趋势是“向上金融化、向下经营化、中间平台化”
　　近年来，房地产市场环境发生了翻天覆地的变化，作为产业地产从业的资深人士，您认为未来房地产行业会朝着一个怎样的趋势发展？
　　近年来，房地产市场确实跟以前完全不同了，狂飙突进、大赶快上的时代已经过去。总体来说，房地产市场主要的转变有，由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变由笼统市场向细分市场转变。
　　在这样的背景下，我认为房地产行业的总体发展趋势是，“向上金融化、向下经营化、中间平台化”。向上金融化是指，类似合生创展、万科、绿地、华夏幸福等发展到一定规模之后的企业，会采取入股或收购其他机构、内部成立金融公司、搭建金融交易平台、资产证券化等方式进行金融化运作，有的会更进一步直接成立互联网金融公司。向下经营化是指，房地产内部要改变原来粗放的管理模式，突出经营管理在企业的分量。有人提出，在当今时代，职业经理人激励都已经不够了，还要有引入合伙人制度。中间平台化是指，房地产企业要改变以前的单纯业务经营模式，要有平台思维，要有合作共赢的理念，与同行或其他企业合作，共同搭建吸引第三方机构或客户源源不断入驻的局面。
　　至于未来房地产的发展趋势，我个人认为主要有，利润水平方面房地产开发行业利润率会逐渐降低并趋于合理水平，建筑工程本身要积极采用新材料、新技术，大力发展绿色建筑，开发模式上要强调专业细分与合作，融资能力和资本运作能力要求不断提高，在经营过程中要突出品牌化经营、精细化管理和标准化制定。同时，可以预期，营销将成为房地产企业核心和关键环节，企业需要更加关注市场变化、重视周期性波动规律。另外，大型地产商必须转型，政府介入具有金融属性的产业地产将大行其道。
　　产业地产的独特模式是“三大生态链+政策支持”
　　最近，无论是传统房地产企业，还是一些传统行业的企业，甚至包括一些金融机构，都在纷纷大举试水产业地产，但好像都不是很理想，没有形成一个成熟的商业模式或盈利模式，对此您怎么看？
　　产业地产表面上是一个简单的园区开发建设概念，其实完全不是这么简单的事情。对产业地产的认识，我们必须把握几点本质的内容。一是政策主导、专业性强。产业地产受地方政府、经济、产业发展等影响很大，由于产业地产和产业紧密联系，不同产业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求。二是投资大、回收期长。产业地产项目规模大，前期投入就相应要大;同时由于资金占用周期长，投资回收期要大于住宅房地产与商业地产。三是区域性强。由于产业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同主导产业。同一区域市场对产业地产要求一致性较强，致使产业地产在同区域的功能差别很小。四是项目具有增值性。产业地产项目可以发展第三产业，实现二三产业联动，从而拓展项目收入来源。同时，产业地产可以加强教育、医疗、卫生、文化、科技和体育等行业的发展，从而优化产业配置，打造产业集群，促使项目价值提升。
　　从发展趋势分析，在理念方面，生态、环保、智慧、低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念原来越重视的问题，办公区域需要与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心;在产品方面，建筑产品本身需要更高的附加值;在服务方面，需要配备社区化、综合化的服务体系;在功能方面，必须与政府进行全面有机合作。就具体的模式来说，我认为，立足城镇中心“小而精的连锁模式”和立足城郊结合部“产业新城模式”将成为未来产业地产企业生存和发展的主流。
　　总结来说，产业地产必须打造出独特的运作模式，我称之为“三大生态链+政策支持”。三大生态链是指，一是规划设计生态链，实现24小时生活圈，真正做到产城融合，这就要求配备初创期、成长期、成熟期全套产品类型，同时要配备完善的园区配套;二是运营服务生态链，园区入驻企业只需专注于核心业务研发和企业运作，园区提供企业登记、财务服务、法务服务、人力资源、政策引导、上市辅导等一系列外部服务;三是金融平台生态链，园区企业只需做出价值，园区采取债权投融资、股权投融资、初创期扶持、大学生创业金等多种方式帮助无限放大梦想。政策支持是指，园区需要联合当地政府建设一站式审批大厅，积极协助园区企业向行业审批部门如科技部、工信部、发改委、中关村管委会等机构申请政策扶持。
　　合创产业中心矢志用五十年的长期物业持有和点点滴滴、锲而不舍的专业化服务，力争作一个名副其实的产业园区运营商!
　　合生创展集团作为产业地产领域的新进入者，听说在亦庄马驹桥区域开发建设了首个产业地产项目合创产业中心，能介绍下这个项目不同于其他产业地产项目的亮点所在吗？
　　从区位感觉上来说，大家会认为亦庄马驹桥，南六环外，很偏远的一个地方。其实不然，合创产业中心所处的亦庄新城金桥科技产业基地，我认为会在将来成为京津冀的一个中心。首先，亦庄新城是京津冀一体化交通周转往来的桥头堡。京津冀一体化交通要道现状及未来路网规划主要面向北京东南方向呈扇面展开，亦庄恰恰处于扇柄位置。从交通网络节点分析，亦庄不仅串连着首都两大机场，也是京津冀轨道交通、公路交通接驳的枢纽所在，并且通过城市交通工具无缝衔接北京城区。其次，亦庄新城是京津冀一体化产业梯度转移的中转站。亦庄集国家级经济技术开发区、国家级高新区(中关村自主创新示范区)、新城、新区等多重身份于一体，共有来自30多个国家和地区的4800多家企业在开发区投资发展，其中包括奔驰、拜耳、GE在内的77家世界500强企业投资的108个项目，近期京东商城也将总部迁入亦庄。相对于北京远郊区县及环北京周边的河北、天津等区域而言，亦庄无可争议是带动周边区域产业发展的增长极。
　　合创产业中心之所以如此引起社会企业关注并争相入驻，是因为作为一个产业园区项目，合创产业中心有着显著区别于同行园区的绝对优势。园区立足亦庄新城、金桥科技产业基地现有产业基础，围绕合生创展在产业地产领域的目标追求，提出“文化创意+新媒体、医药健康+新休闲、节能环保+新材料、电子信息+互联网”四个产业发展方向。就项目本身而言，合创产业中心占地600亩，总建筑面积150万平米，建筑形态包括甲级写字楼、独立LOFT灵动办公空间、众创空间、酒店及公寓、商业街区、商务中心等等，市政燃气直接入园，保证园区工作、居住、交际、娱乐、休闲自成体系，产城一体成为现实景象。总结来说：
　　在建筑物本身价值方面。一是园区提供5.49米挑高空间满足企业多样化层高需求。入驻企业既可直接采用不分层装修模式，从而满足生物医药、医疗器械、新材料等企业特殊仪器设备的高度需求，或者满足部分现代服务业企业的极致商务办公空间体验，也可采取多种LOFT分层装修模式，满足文化创意企业或对室内装修设计有新颖化要求的企业需求。二是园区精装修交房满足企业拎包入住需求。园区部分楼宇小户型产品采取精装修模式，并可根据企业需求进一步以低于市场水平的租售价格“菜单式”提供办公家具，省却企业装修设计精力成本，满足企业随时择机入住。三是园区提供稀缺居住、工作二合一孵化器产品。园区单独选取一座楼宇作为企业孵化器，楼宇统一采取“上层住宿、下层办公”的装修模式，并且市政燃气直接入园保证居住工作不分家成为现实，大大降低生活成本压力，并将上下班通勤时间缩减至零。
　　在商务配套方面，园区综合性、全方位商务配套设施一应俱全。园区配套建设10万平米酒店公寓和创业者公寓并委托专业机构运营，长短租结合，满足商旅人事和企业高管及员工居住需求;园区配套建设2000平米多功能厅，满足园区企业大型展览展示活动安排;园区配套建设1万平米综合性商务中心，提供大中小型会议室、VIP接待室、豪华洽商间及公共影印扫描等多元商务服务。
　　在政务配套方面，金桥科技产业基地政府服务大厅入驻园区提供一站式行政审批服务。政府服务大厅入驻后将提供工商、税务、规划建设、食品卫生、科研技术等多种政务服务，园区将为入驻企业统一提供各类中间协调沟通服务，并统一为入驻企业申报文化创意、高新技术及互联网、医疗健康、节能环保等各个专业领域政府扶持政策。
　　在产业政策和招商政策扶持方面，中关村、通州区双重政策覆盖园区。园区所属金桥科技产业基地属于中关村国家自主创新示范区“一区十六园”通州园范畴，园区入驻企业不仅享受中关村“1+6”先行先试政策倾斜性扶持，并将叠加享受通州区招商引资制政策，特别是享受通州区在马驹桥地区电商物流、节能环保等重点行业扶持政策。
　　在产业服务方面，坚守长达50年物业持有只为专注做好园区产业运营服务。园区着眼长远，全部物业房产只租不售，园区紧密围绕文化创意、节能环保、健康医疗、互联网电商等产业定位和入驻企业实际需求，提供远超一般物业后勤服务范畴的各类增值服务。特别是园区接受企业租金入股方式，希望与园区企业共同成长进步。
　　在商业配套方面，数十万商业配套让园区吃喝玩乐自成体系。园区不仅先期配套建设1万平米金融商街、6万平米花园商街、2万平米以上酒店公寓、1万平米员工餐厅，还将在后续建设1万平米以上星级会所、10万平米以上酒店商业综合体，上述商业配套计划全部最迟2018年开业运营。
　　在住宅、教育、医疗配套方面，百万平米住宅配套让园区真正实现“产城一体”。马驹桥地区是亦庄新城唯一集中住宅配套板块，紧邻园区一步之遥有合生世界村、珠江逸景、融科香雪兰溪等上百万平米现有住宅配套。园区周边同时配套建设有金桥小学、亦庄实验学校、马驹桥中心小学、同仁医院、北京市通州区第二医院等教育、医疗设施。
　　在合生北京全城配套方面，合生北京全城产业项目联动为园区入驻企业提供多重办公空间解决方案。合生联合珠江共同建设德胜合生财富广场、东四十条合生国际大厦、国贸大望路合生财富广场、望京麒麟新天地以及亮马桥、东坝等区域产业地产项目，将与园区形成跨区域互补关系，入驻企业可以在园区统一调配和全力支持下，在北京全城及更大区域灵活安排生产研发基地、经营办公空间、后勤物流供应、商务洽商接待等各环节。
　　作为合生创展第一个产业园区项目，我们敢于采取长期持有的方式招商运营，一方面显示了合生创展的决心意志，另一方面显示了合生创展的资金实力。因此，我们合创产业中心的口号是：我们矢志用五十年的长期物业持有和点点滴滴、锲而不舍的专业化服务，力争作一个名副其实的产业园区运营商!
　　作为专业人士，您能不能用更短的一句话，给我们解释下产业地产的价值所在？
　　这个有一定的难度，按我个人的理解，产业地产要以资产增值为目标，以投行的思维，运用金融的产品和手段，用贯穿全产业链的运营、服务、资本运作的理念使其产生更大的价值。

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